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１．任意売却とは

 

　任意売却とは、住宅ローンや税金などの支払いが困難になった所有者が、債務を返済する目的で競売前に売る不動産の売却のことを言います。すなわち、住宅ローン等の債務者と、債権者(金融機関等)、物件買受人の三者がその物件の売買について合意をし、債権者は売却代金を受け取って債権者に債務を返済し、債権者はその物件の抵当権抹消手続きを行い、買受人は抵当権が抹消された物件の取得を致します、その一連の不動産売買を任意売却と言います。

 

 

 

 

 

 

 

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（注：日経トレンディネットより）

 

　

２．競売との比較

 

　任意売却と競売を比較すると、物件価格面では、競売物件の方が安く購入できる可能性があります。ただし、最近の競売入札者の増加により、特に人気が集中した物件などは、市場流通価格と同じかそれ以上の高値で落札されるケースも結構あります。

 

競売は裁判所は3点セット(①物件明細書、②現況調査報告書、③不動産評価書)と呼ぶ不動産の概要に関する資料を用意し競売の入札開始前に公開致します。しかし、通常の不動産取引で提出される重要事項説明書ほど詳しくはなく、情報が古くなっている可能性もあります。また基本的に内覧ができないため、物件資料の室内については写真等で判断しなくてはならない点が、通常の不動産取引と同様となる任意売却に比べて大きなデメリットになります。

 

また競売は、代金を納めて所有権を移転しても、裁判所は引き渡しまでを保証してくれるわけではないので、元所有者の住人に居座られたり、第三者のタチの悪い占有者がいたりしても自分で明け渡すよう交渉しなくてはならないし、さらに処分が大変な残留物が存在するかもしれません。売り主と買い主の合意により売買される任意売却ではこうした問題は起きにくいのに比べて、競売ではこの点で大きなリスクを抱えることになります。

 

その他では、原則として2割の保証金が必要になり、保証金や競売の為の住宅ローン等を扱っている金融機関が少なくて、購入に時間的余裕がないといった点も競売のデメリットであります。

 

また、競売物件の内優良なの競売物件は、競売手続き開始中でも、任意売却に向って多数の努力がなされており、公開されて開札日に落札される案件は、何かの理由で任意売却が成功しなかった案件です。→その場合、既に内覧をして、また、公示時点前に三点セットを入手して十分物件の検討をしている方々が、絶対落札できるという入札価格で競売参加してきますので、公示時点で三点セットを入手して物件を検討するようでは手遅れと言われています。

 

一方、任意売却においては、法律により債権者や売り主の権利は強制的に抹消される競売に比べて、所有者だけでなく、債権者とも合意が必要なため、合意形成に手間がかかったり、条件面で折り合えず、任意売却が成立しない場合があるというマイナス面があります。