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不動産の競売とは

 

通常の場合、不動産を購入する時は、必ず金融機関から融資を受けます。金融機関は融資を行う時は、リスクを避けるため抵当権を対象不動産に設定します。

 

それは、金融機関は融資をした先の、貸付先である債務者が返済不能となった場合、対象不動産を差し押さえ、裁判所を介して売却し、元金及び違約金利を回収するためです。

以上の、裁判所を介して売却行為を行い貸金を回収する行為を、「抵当権の実行」と言います。そして、その裁判所を介しての売却行為を「競売」といい、裁判所を通して売却される不動産のことを「競売不動産」といいます。

 

しかし、通常、金融機関は、抵当権の実行を行ない対象物件が競売となる前に市場で売却することをすすめます。それを、任意売却と言います。なぜ任意売却を進めているかと申しますと。競売による売却には時間がかかり、売却金額は低額になることが予測されるからです

 

その為、任意売却を専門としている任意売却専門会社が、金融機関と債務者の間に入り、問題点を解決し、任意売却で住宅ローン等の返済が出来るように調整しています。

 

なお、物件に、「金融機関との売却価格の調整が困難」「占有者（債務者の返却拒否など）」「債務者との連絡がとれない」など解決不可能な問題がある場合は、競売による売却をすすめて行きます。

 

不動産競売のメリット

 

不動産競売のメリットは→不動産投資を行う場合、住宅を購入するなどの目的で、競売不動産を購入する場合のメリットには次のようなものがあります。

 

1. 競売物件の売却基準価格は、一般的に市場価格の４０～６０％です。

2. 特別売却物件は更に２０％ダウン（３２～４８％）で購入可能です。

3. 最低価格が一般市場より４割以上安く、入札価格を自分で決定できます。

4. 仲介および諸費用の手数料がかかりません。

5. 裁判所が職権により抵当権等を抹消してくれます。

6. 建物であっても消費税がかかりません。

7. 不売物件は大変お買い得です。

8. 農地・山林原野・市街化調整区域の土地は、人気が無い為倍率が上がらないので比較的安く購入できます。

9. 価格が安い為、破産をした人ブラックの人でもお金を借りないで購入が可能となります。

10. 物件について贅沢さえ言わなければ、若者でもフリーターでもお金を少しためれば購入できます。

11. 毎年少しづつ安い競売物件を購入していく事で、何箇所も不動産を所有する事が出来ます。

12. 競売に自宅がかかっている人でも、家族が競売で自宅を落札する事により自宅を失わなくて済みます。競売に自宅がかかっている人でも、家族が競売で自宅を落札する事により自宅を失わなくて済みます。

 

 

不動産競売のデメリット

 

競売物件は低価格であることが最大の魅力ですが、デメリットもあります。

 

1. 物件の下見が困難です。→一般の多くの方はそれをご存知ない場合が多い。

2. 購入後の保証がない。→柱をチェンソーで切ったり、お便所にコンクリートを入れたり、外の温水装置を壊されたりされるケースもあります。→瑕疵担保責任が発生しない。

3. 地積に公簿数量との差異がある場合があります。

4. 前の所有者が立会いをしないので、境界の確定ができない。

5. 引渡し命令が取れない場合、入居者の立ち退きが困難。

6. 基本的にアフターケアはありません。

7. 保証金の提供が必要。→期間入札に参加する場合、売却基準価格の２０％を保証金として提供しなければならない。

8. 確実に入手できるとは限らない。→入札に参加しても必ず落札できるとは限らず、時間をかけて調査しても買い受けができない場合があります。

9. 競売の取下げ、取消し等により入札が中止になる場合がある。